房屋抵押贷款怎么办理和怎么还款？

一、房屋抵押贷款办理流程
贷款申请确定贷款需求：明确自己的贷款目的、所需金额以及还款能力。选择贷款机构：可以是银行、信托公司、小额贷款公司等。比较不同机构的贷款利率、贷款期限、还款方式、审批速度和服务质量等因素，选择最适合自己的贷款机构。准备申请材料：一般包括身份证明（如身份证、户口本）、婚姻状况证明（结婚证、离婚证等）、收入证明（工资流水、税单、营业执照等）、房产证明（房产证、土地证等）、抵押物评估报告（由专业评估机构出具）等。

1. 房产评估贷款机构会安排专业的评估机构对抵押房产进行评估。评估机构会考虑房产的地理位置、面积、房龄、装修情况、市场价值等因素，确定房产的评估价值。房产评估价值将直接影响贷款金额，一般贷款金额为房产评估价值的一定比例，通常在 50% - 70% 之间。
2. 贷款审批提交申请材料后，贷款机构会对申请人的资质和抵押房产进行审核。审核内容包括申请人的信用记录、收入情况、负债情况、还款能力等，以及抵押房产的合法性、产权状况、价值等。审批时间根据不同机构和贷款情况而定，一般在几个工作日到几周之间。
3. 签订合同如果贷款申请获得批准，贷款机构会与申请人签订贷款合同和抵押合同。合同中会明确贷款金额、贷款利率、贷款期限、还款方式、违约责任等条款。申请人在签订合同前，应仔细阅读合同内容，确保自己理解并同意所有条款。签订合同后，申请人需要按照合同约定办理抵押登记手续。
4. 抵押登记申请人和贷款机构共同到当地房地产管理部门办理抵押登记手续。抵押登记是将抵押房产的产权抵押给贷款机构，以确保贷款机构在借款人无法按时还款时，有权依法处置抵押房产。抵押登记手续办理完成后，房地产管理部门会颁发抵押权证，贷款机构持有抵押权证作为抵押物的合法凭证。
5. 放款完成抵押登记手续后，贷款机构会按照合同约定将贷款金额发放到申请人指定的账户。放款时间一般在抵押登记手续办理完成后的几个工作日内。申请人在收到贷款后，应按照合同约定的用途使用贷款，并按时还款。
   

二、房屋抵押贷款还款方式

1. 等额本息还款法定义：每月还款金额固定，其中本金所占比例逐月递增、利息所占比例逐月递减。计算方式：每月还款额 = [贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率）^ 还款月数]÷[（1 + 月利率）^ 还款月数－1]。特点：还款压力相对稳定，适合收入稳定的借款人。在还款初期，利息占比较大，本金占比较小；随着还款时间的推移，本金占比逐渐增加，利息占比逐渐减少。
2. 等额本金还款法定义：每月还款本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款总额逐月递减。计算方式：每月还款额 =（贷款本金 ÷ 还款月数）+（贷款本金－已归还本金累计额）× 月利率。特点：前期还款压力较大，每月还款额逐渐减少，适合前期还款能力较强、希望总利息支出较少的借款人。
3. 先息后本还款法定义：每月只支付利息，到期一次性归还本金。特点：前期还款压力小，资金使用较为灵活，但到期还款压力较大。适合短期资金周转、预期未来收入有较大增长的借款人。
4. 一次性还本付息法定义：贷款到期时一次性归还本金和利息。特点：还款方式简单，前期无需还款，但到期还款压力巨大。适合短期、小额贷款，且借款人有确定的资金流入预期在贷款到期时能够一次性还清贷款。
5. 按计划还款法定义：根据借款人的实际情况和需求，制定个性化的还款计划。例如，可以在特定时间段内只还利息，然后在后续时间段内逐步增加本金还款金额；或者在某些月份多还款，在其他月份少还款等。特点：灵活性高，能够更好地适应借款人的收入变化和资金安排。但需要与贷款机构充分沟通协商，并确保按照还款计划按时还款。